• Gesetzesentwurf sieht nur Kündigungsschutz für Zahlungsrückstände aus 04-06/2020 vor
  • Hintergrund: Entwurf für ein „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz-und Strafverfahrensrecht“ (vgl. im Detail unser Update vom 25.03.2020)
  • Kündigungsschutz greift nur für Rückstände aus der „Corona-Phase“ (04-06/2020)
  • Kein Kündigungsschutz für Altschulden und sonstige (zB verhaltensbedingte) Kündigungsgründe
  • Selbst für Rückstände aus 04-06/2020 ist ab 07/2022 wieder eine Kündigung möglich
  • Mieter / Pächter müssen Zusammenhang zwischen Zahlungsrückstand und Corona-Pandemie glaubhaft machen und notfalls mit eidesstattlicher Versicherung belegen
• Gesetzesentwurf sieht für Mieter / Pächter kein allgemeines Leistungsverweigerungsrecht vor
  • Begründung des Gesetzesentwurfs stellt klar, dass Mieter / Pächter nach allgemeinen Regeln zur Leistung verpflichtet bleiben und daher auch in Verzug geraten können
  • Es soll also für Pflichten aus Miet-und Pachtverträgen kein allgemeines „Moratorium“ geschaffen werden, welches Schuldner zur Verweigerung von Zahlungen berechtigt
  • Bei verspäteten Zahlungen können also weiterhin Verzugszinsen anfallen
    • Aktuell 4,12% bei Verbrauchern und 8,12% bei Unternehmern
  • Aus Vermieter-Perspektive besteht also grds. kein Anlass zur Gewährung von Stundungen
    • Stundungen verschieben die Fälligkeit; somit entfällt zugleich die Grundlage für Verzugszinsen
    • Vermieter-Perspektive: Durch Stundung würde dem Mieter / Pächter eine kostenlose Refinanzierung geboten

Umgang mit Liquiditätsschwierigkeiten von Pächtern / Mietern

• Perspektive der Vermieter / Verpächter
  • Stundung sind „kostenlose Refinanzierungen“ der Mieter / Pächter und sollten vermieden werden
    • Besser: Vereinbarung einer Zahlungsstreckung gegen angemessene Verzinsung (Positionen für Verhandlung: Höhe des gesetzlichen Verzugszinses und der Refinanzierungskosten des Vermieters)
    • Da Mieter / Pächter ihre Leistungsunfähigkeit infolge von Corona jedoch nachweisen müssen, sollten sie vor einer Stundung bestätigen (und bei mangelndem Vertrauen auch glaubhaft machen), dass sie aktuell nicht zahlen können
  • Rückstände sollten bis Ende 06/2022 ausgeglichen werden; ab diesem Zeitpunkt fällt Kündigungs-schutz weg und es kann erneut wg. Rückständen aus 04-06/2020 gekündigt werden
  • Zahlungserleichterungen, die zwischen 03-09/2020 gewährt werden, sollen bei späterer Insolvenz des Vertragspartners grds. nicht anfechtbar sein
    • Voraussetzung: Vertragspartner kann sich auf Aussetzung der Insolvenzantragsfristen berufen (vgl. zu den Details unser Update vom 25.03.2020)
    • Wenn laufende Mietverbindlichkeiten durch Ratenzahlungsvereinbarungen „geschoben werden“ liegt wirtschaftlich eine Kreditgewährung vor
    • Werden zwischen 03-09/2020 gewährte Kredite bis 09/2023 zurückgezahlt, soll eine Anfechtung grds. ausgeschlossen sein
• Perspektive der Mieter / Pächter
  • Gesetzesentwurf sieht kein allgemeines Leistungsverweigerungsrecht vor, d.h. Mieter / Pächter sollten grds. Gespräch mit Vermieter suchen, um einvernehmliche Lösung zu finden
  • Bei Bedarf sollte Liquiditätsengpass dem Vermieter plausibilisiert werden
  • „Konfrontatives Vorgehen“ erscheint bis auf Weiteres nicht angebracht
    • Geht Vermieter von fortbestehender Leistungsfähigkeit des Mieters / Pächters aus, kann er versucht sein, die auflaufenden Forderungen titulieren zu lassen (zB durch gerichtliches Mahnverfahren)
    • Die mangelnde Möglichkeit des Mieters / Pächters, gewerbliche Räume gewinnbringend nutzen zu können, dürfte grds. kein Recht zur Anpassung der Zahlungen oder gar vollständigen Verweigerung begründen, da das „Verwendungsrisiko“ der Miet-/ Pachtsache grds. von den Mietern / Pächtern zu tragen ist