Coronakrise

Mietminderungen infolge der Corona-Krise (Gewerbemiete)

  • Corona-Schließungen begründen nicht per se Anspruch auf Reduzierung / Anpassung von Mieten
    • Seit dem ersten Lockdown wird diskutiert, ob Gewerbemieter, die von Geschäftsschließungen betroffen sind, Mietzahlungen einstellen oder kürzen können
    • Corona-Krise begründet keine typischen Gewährleistungsrechte (Mangel der Mietsache, Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung), die Mieter von Pflicht zur Mietzahlung befreien
    • Offene Frage: Führen coronabedingte Geschäftsschließungen zu Anspruch auf Mietanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)?
    • Eine Vertragsanpassung auf Grundlage dieser Vorschrift setzt voraus, dass

–  sich Umstände, die Vertragsgrundlage geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben,

–  die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten und

–  einem Vertragsteil das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung der Umstände und der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung nicht zugemutet werden kann

  • Keine einheitliche Linie in bislang ergangenen gerichtlichen Entscheidungen
    • OLG Dresden (24.02.2021): Einzelhändler, der Geschäft aufgrund coronabedingter Schließungsanordnung nicht öffnen darf, muss wegen Störung der Geschäftsgrundlage nur 50 % der Kaltmiete zahlen
    • OLG Karlsruhe (24.02.2021): Einzelhändler, dessen Ladenlokal im Lockdown geschlossen wurde, darf Mietzahlung nur bei Vorliegen „besondere Einzelfallumstände“ aussetzen oder anpassen; der Lockdown als solches reicht nicht aus
    • LG Frankfurt (02.10.2020): Schließung einer Verkaufsstätte eines Einzelhändlers im Zuge der Corona-Pandemie begründet wegen Störung der Geschäftsgrundlage erst dann einem Anspruch auf Vertragsanpassung, wenn der Gewerbemieter andernfalls „existentiell bedeutsame Folgen“ erleidet. Die Begründung hierfür muss der Mieter darlegen
  • Seit Anfang 2021 existiert eine (völlig unklare) gesetzliche Regelung
    • Art 240 § 7 EGBGB wurde zum 31.12.2020 in Kraft gesetzt:

„Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen.

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

    • Eine solche Regelung ist ohne Vorbild. Daher ist umstritten, was damit gemeint ist
    • Vermutungsregelung: Corona bedingte Geschäftsschließungen (im weiteren Sinne) sollen Störung der Geschäftsgrundlage darstellen; d.h. insoweit wird betroffenen Mietern / Pächtern die Argumentationslast erleichtert, da Vermieter / Verpächter diese Vermutung entkräften müssen
    • Aber: zentrale Voraussetzung für die Anwendung von § 313 BGB (Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag) wird durch die Neuregelung nicht angepasst
    • Da die wesentliche Wertungsfrage ungeklärt bleibt, ist momentan völlig offen, ob die Neuregelung überhaupt Folgen haben wird (und wenn ja welche). Hier ist die Rechtsprechung gefordert
  • Ausblick
    • Eine Mietkürzung im Rahmen der Gewerbemiete (bzw. –pacht) wegen Corona bedingter Einschränkungen wird vorauss. nur Aussicht auf Erfolg haben, wenn Geschäfte (fast) komplett geschlossen werden
    • Nach überwiegender Ansicht muss der Mieter (bzw. Pächter) zudem nachweisen, dass Schließungen zu existenzbedrohenden Folgen führen (größte Hürde)
    • In neu abzuschließenden Gewerbemietverträgen sollte man über ausdrückliche Regelungen zur Risikoverteilung zwischen den Parteien nachdenken

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Hinweis

Dieser Überblick dient nur einer ersten Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Sie ist daher nicht als Grundlage für konkrete Entscheidungen geeignet. Viele im Zuge der Corona-Krise angekündigten Maßnahmen sind aktuell in Bezug auf ihre konkrete Umsetzung noch nicht final geklärt, so dass gewisse Unschärfen verbleiben. Überdies ist die Entwicklung fließend und aktuell noch nicht abgeschlossen, so dass diese Darstellung keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt. Betrachten Sie diese Darstellung daher bitte nur als Versuch, erste Tendenzaussagen zu machen und Handlungsoptionen aufzuzeigen, die im Einzelfall vertieft geprüft werden müssen.



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